日前，将军山地块控规调整方案对外公示，披露了这块巨无霸地块未来的规划蓝图。![]()
将军山地块控规调整前
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将军山地块控规调整后
根据规划，将军山地块收储后，土地性质由工业物流用地调整为二类居住用地、商业兼容商务用地，总占地面积高达441798平方米，计容总建筑面积1767192平方米，综合容积率4.0。片区功能致力于生产、生活、生态融合发展，链接城市功能体系；营造宜居宜业产城社区，打造产业＋文化体验式活力街区。其中包括项目一期A3地块两栋高度为150米、100米的建筑。地块总用地面积为18274.01平方米，总建筑面积为105374平方米，容积率为4.69，总投资为10亿元。![]()
将军山地块初版规划效果图，仅供参考，以最终公布为准
在规划上，将军山地块经历了一波三折：原为巨无霸物流园区，物流园区收储后一度调整为商业兼容商务用地，以及少量一类工业用地。而在最新公布的规划图显示，商业用地大幅减少，而调整新增了二类居住用地，以及相应的教育、肉菜市场等公建配套设施。其中，教育配套方面，将军山地块范围内，规划配建1所45班九年一贯制学校，1所18班小学和1所36班小学，2所18班幼儿园。调整新增的居住用地，全部布局在开发大道以东、广深沿江高速以南区域，东临万科尚城与省电力一局大院。新增宅地由7块二类居住用地和2块宅地兼容商地组成，容积率均为3.5，建筑密度28%，绿化率35%。从容积率指标来看，要比一路之隔的巨无霸旧改项目万科黄埔新城，低得多。如设计得当，居住舒适度可能会好一些。将军山地块新增宅地规模庞大，7块宅地占地面积186535平方米，计容总建筑面积652874平方米；2块宅地兼容商地，占地面积58927平方米，计容总建筑面积214522平方米。合计总建面约867396平方米，约86.7万方！预计将供应商品房约8000套，相当于将近半个黄埔新城的商品房供应量。将军山地块必然成为黄埔新城短期内最强劲的竞争对手。从地块条件来看，将军山项目预计定位为刚需盘，在距离地铁夏园站以及教育配套等方面，基本和黄埔新城半斤八两，大致打个平局。将军山地块已纳入黄埔区2022年宅地供应计划，预计最快将于明年正式开拍出让。如顺利，将于2024年底前入市。将军山地块由两家区属国企——开发区投资集团与科学城集团负责前期地块收储、招商。后续实际操盘方，将由合生创展联合科学城集团开发运营。这也将成为合生继火村旧改（中央城）之后，在黄埔开发的第二个巨无霸项目。合生在黄埔的版图还在不断扩张。茅岗东片、夏园两大旧改项目，也已纳入合生囊中。观察君获悉，合生开发将军山地块，某种程度上，也是夏园旧改项目融资区与复建区无法平衡的另一种补偿。值得注意的是，随着合生入主将军山地块和夏园旧改，以及早前由珠光集团介入的宏岗旧改，朱氏家族已成为黄埔南岗片区最大的地主。朱氏家族三个项目的开发周期，预计长达十年，将合力形成对万科黄埔新城的制衡。读懂黄埔，看黄埔视野
